Svaret er at du som hovedregel kan låne maksimalt 5 ganger samlet brutto årsinntekt, og banken kan låne deg inntil 90 % av boligens kjøpesum – forutsatt at du stiller med 10 % egenkapital. Denne artikkelen forklarer Utlånsforskriftens regler, viser konkrete eksempler med tall fra norske banker, og gir deg en steg-for-steg-veiledning til hvordan du beregner din egen låneevne i 2025.
Sist kontrollert: 2026-05-27
Regulert av: Utlånsforskriften · Inntektsmultiplikator: 5 ganger samlet gjeld · Egenkapitalandel: 15 % av kjøpesum · Maksimal LTV: 85 % (90 % for Husbanken-lån) · Gjeldsgrad (gjeldsgrad 2): må vurderes av banken
Hvordan vi researchet denne artikkelen
Sist oppdatert: mars 2025.
Kilder gjennomgått: offisielle banknettsteder (DNB, SpareBank 1, BN Bank, Sparebanken Sør), offentlig regulator (Husbanken), finansielle rådgivningssider (TFinans, Dagenspenger).
Ingen personlig lånesøknad testet, ingen intervjuer med bankansatte, ingen uavhengig priskontroll – tallene er hentet direkte fra de offentlig tilgjengelige kildene listet ovenfor.
Nøkkeltall for boliglån i Norge 2025
- Samlet gjeld skal normalt ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt (DNB)
- Minimum 10 % av kjøpesummen må være egenkapital, slik at boliglånet kan utgjøre inntil 90 % av boligverdien (SpareBank 1)
- Inntekten må tåle en simulert renteøkning på 3 prosentpoeng i tråd med Utlånsforskriften (BN Bank)
- Maksimal samlet gjeld = 2 500 000 kroner før fradrag for eksisterende gjeld (Sparebanken Sør)
| Regulert av | Utlånsforskriften (tidligere Boliglånsforskriften) |
|---|---|
| Inntektsmultiplikator | 5 ganger samlet brutto årsinntekt |
| Maksimal belåningsgrad (LTV) | 90 % av boligens verdi (10 % egenkapital) |
| Husbanken | Inntil 90 % av kjøpesum eller kostnader |
| Stresstestkrav | Inntekten skal tåle +3 prosentpoeng renteøkning |
| Eksempel: 3 millioner kroners bolig | 300 000 kroner i egenkapital, pluss omkostninger |
Hvor mye kan jeg få i boliglån?
Hva sier Utlånsforskriften?
Utlånsforskriften, fastsatt av Finansdepartementet, fastlegger de absolutte grensene for hvor mye banker kan låne ut til boligkjøp. Hovedregelen er at samlet gjeld – boliglån pluss studielån, forbrukslån og annen gjeld – ikke skal overstige 5 ganger låntakers brutto årsinntekt. DNB opplyser at dette gjelder all gjeld samlet, ikke bare boliglånet. BN Bank bekrefter samme regel og legger til at bankene må foreta en individuell vurdering av betjeningsevnen.
Husbanken opererer innenfor de samme rammene: de oppgir at de normalt ikke gir lån utover fem ganger låntakers bruttoinntekt. Det betyr at uansett om du søker hos en privat bank eller Husbanken, er 5x-regelen den sentrale begrensningen.
Hvordan regner man ut låneevne?
For å beregne hvor mye du kan låne, starter du med å fastslå din maksimale gjeldsgrense: brutto årsinntekt ganget med 5. Deretter trekker du fra all eksisterende gjeld – studielån, billån, kredittkortgjeld og andre lån. Sparebanken Sør viser et konkret eksempel: har du 500 000 kroner i brutto årsinntekt, er maksgrensen for samlet gjeld 2 500 000 kroner før fratrekk for eksisterende gjeld.
Medlåntaker: Hvis to eller flere tar opp lån sammen, legges samlet inntekt til grunn. SpareBank 1 påpeker at dette kan utvide låneevnen betydelig innenfor 5x-regelen.
Dernest vurderer banken din evne til å betjene lånet under et rentesjokk på 3 prosentpoeng – i praksis må inntekten din dekke terminbeløpet som om renten hadde steget tilsvarende. DNB og BN Bank bruker begge denne stresstesten som en del av låneevnevurderingen.
Hva dette betyr: 5x-regelen setter et tak på hvor mye du samlet sett kan skylde – ikke bare boliglånet, men all gjeld. Dette er en viktig presisering for de som har studielån eller annen kredittgjeld.
Kan jeg låne mer enn 5 ganger inntekt?
Unntak fra 5-ganger-regelen
Utlånsforskriften åpner for at banker kan gi lån utover 5x-grensen i spesielle tilfeller, men da kreves særskilt vurdering og dokumentasjon. Ifølge Huseierne kan unntak bli innvilget for høyinntektsgrupper eller der låntaker har lav risiko og god betjeningsevne. Bankene må da kunne dokumentere at låntaker har tilstrekkelig inntekt til å håndtere den høyere gjelden.
Hvordan påvirker studielån?
Studielån regnes med i 5x-beregningen som en del av samlet gjeld. TFinans beskriver at også ubrukt kreditt, som kredittkortgrenser, regnes som gjeld etter Utlånsforskriften. Dette betyr at jo mer gjeld du allerede har, desto mindre handlingsrom gjenstår for boliglån innenfor 5x-grensen.
Realkausjon: Dersom du ikke har nok egenkapital, kan foreldre eller andre stille sikkerhet i annen fast eiendom. Sparebanken Sør og DNB bekrefter begge at realkausjon er en mulighet som kan erstatte deler av egenkapitalkravet.
Konsekvensen: Høy studiegjeld eller store kredittkortlimiter kan redusere hvor mye boliglån du får, selv om inntekten i seg selv er god. Det lønner seg å nedbetale eller redusere eksisterende gjeld før du søker om boliglån.
Hvor mye egenkapital må man ha for å kjøpe en bolig til 3 millioner?
Egenkapitalkrav på 10 %
Ved boligkjøp i ordinære banker er hovedregelen at du må stille minst 10 % egenkapital av boligens kjøpesum. SpareBank 1 skriver at bankene som hovedregel ikke kan låne ut mer enn 90 % av kjøpesummen. For en bolig til 3 millioner kroner innebærer dette et egenkapitalkrav på 300 000 kroner.
TFinans presiserer at egenkapitalen må dekke 10 % av totalsummen inkludert dokumentavgift og andre omkostninger – ikke bare selve kjøpesummen. SpareBank 1 understreker at omkostninger kommer i tillegg til de 10 % og ikke lar seg finansiere med ordinært boliglån.
Omkostninger: I tillegg til egenkapitalen må du budsjettere med omkring 2–3 % av kjøpesummen i omkostninger (dokumentavgift, tinglysingsgebyr, advokatkostnader). For en 3 millioner kroners bolig betyr dette ytterligere 60 000–90 000 kroner som må dekkes av egenkapitalen.
Scenarier for 3 millioner kroners bolig
Med 300 000 kroner i egenkapital kan du kjøpe en bolig til 3 millioner kroner (10 % egenkapital), men du må også ha omkostningene tilgjengelig. Med 450 000 kroner i egenkapital har du et større handlingsrom og kan vurdere boliger i en høyere prisklasse, forutsatt at 5x-regelen tillater det.
BN Bank nevner at leieinntekter fra deler av boligen kan tas med i låneevnevurderingen, noe som kan styrke søknaden for de som kjøper med utleiedel.
Mønsteret: Egenkapitalkravet og 5x-regelen opererer uavhengig av hverandre. Du kan ha nok egenkapital til en dyr bolig, men likevel bli stoppet av inntektsbegrensningen – eller omvendt.
Hvor mye koster et lån på 3 millioner i måneden?
Faktorer som påvirker månedskostnad
Månedskostnaden på et boliglån avhenger av tre hovedfaktorer: lånebeløp, rente og nedbetalingstid. KLP Bankens boliglånskalkulator viser både estimert lånebeløp og månedlige kostnader, og lar deg justere parametere som rente, nedbetalingstid og eventuelle avdragsfrie år.
Nordea opplyser at du kan låne inntil 90 % av boligverdien, og deres boliglånskalkulator estimerer både lånebeløp og månedlige kostnader basert på disse variablene.
Eksempel med rente 5 % over 30 år
Med et boliglån på 2 700 000 kroner (90 % av 3 millioner kroner), en rente på 5 % og 30 års nedbetalingstid, vil månedlig utgift ligge rundt 14 500–16 000 kroner i rente og avdrag. Dette er et estimat – den faktiske renten avhenger av markedet og din individuelle kredittverdighet.
Nedbetalingstid: Kortere nedbetalingstid gir høyere månedlige kostnader men lavere totalrentekostnad. Lengre tid reduserer månedlig belastning, men øker den samlede rentedelen du betaler.
Avveiningen: Et lavere lånebeløp – enten gjennom mer egenkapital eller lavere boligpris – reduserer månedskostnaden direkte. Husk at banken også stresstester med 3 prosentpoeng høyere rente, noe som betyr at din økonomi må tåle et betydelig høyere terminbeløp enn dagens rente.
Rentesatser og kostnadsfaktorer i 2025
Boliglånsrentene i Norge varierer mellom rundt 4,5 % og 6,5 % avhengig av bank, kundens kredittprofil og markedsmessige forhold. Dagenspenger opererer med at banker anbefaler maksimalt 4,5–5 ganger årsinntekt for å sikre en bærekraftig økonomi.
I tillegg til renten kommer tinglysingsgebyr for pantedokumentet, etableringsgebyr på lånet, og eventuelt månedlige gebyrer. SpareBank 1 og DNB tilbyr begge oversiktlige kalkulatorer der du kan legge inn egne forutsetninger for rente og nedbetalingstid.
BN Banks lånekalkulator bruker 5x inntekt, egenkapital og betjeningsevne som sentrale parametere for å gi et estimat på hvor mye du kan låne til bolig.
Steg-for-steg: Slik beregner du din låneevne
1. Fastslå brutto årsinntekt – summer alle inntektskilder før skatt. Husk at leieinntekter kan telle med hos enkelte banker dersom de er dokumenterte.
2. Multipliser med 5 – dette er din maksimale gjeldsgrense. For eksempel: 600 000 kr × 5 = 3 000 000 kroner.
3. Trekk fra eksisterende gjeld – studielån, billån, kredittkortgjeld og andre lån. Gjenstående beløp er maksimalt tilgjengelig for boliglån.
4. Beregn egenkapitalbehov – trenger du 10 % av boligens pris. For en 4 millioner kroners bolig innebærer dette 400 000 kroner i egenkapital.
5. Sjekk belåningsgraden – boliglånet kan utgjøre inntil 90 % av boligens verdi (LTV-krav).
6. Test stresstesten – banken krever at inntekten din tåler et terminbeløp med 3 prosentpoeng høyere rente.
7. Bruk en kalkulator – DNB, SpareBank 1, Husbanken, KLP og Nordea tilbyr alle lånekalkulatorer som gir et estimat basert på dine tall.
For en mer detaljert gjennomgang av boliglånskalkulator og regler kan du se en annen nyttig guide.
Ofte stilte spørsmål
Hva er gjeldsgrad og hvordan påvirker det boliglån?
Gjeldsgraden er forholdet mellom samlet gjeld og inntekt. Utlånsforskriften setter som hovedregel at samlet gjeld ikke skal overstige 5 ganger brutto årsinntekt. For en person med 700 000 kroner i årsinntekt tilsvarer dette 3 500 000 kroner i total gjeld, før fratrekk for eksisterende lån. Dette omfatter både boliglån og all annen gjeld.
Hvor mye kan jeg låne med 400 000 kroner i egenkapital?
Med 400 000 kroner i egenkapital kan du i prinsippet kjøpe en bolig til 4 millioner kroner (10 % egenkapital). Maksimalt boliglån blir da 3 600 000 kroner, men dette forutsetter at din inntekt tillater et lån på minst dette beløpet innenfor 5x-regelen.
Hvor mye lån får man med 300 000 kroner i egenkapital?
300 000 kroner i egenkapital tilsvarer 10 % av en bolig til 3 millioner kroner. Med dette som utgangspunkt kan du i teorien låne inntil 2 700 000 kroner, men den faktiske lånesummen avhenger av 5x-regelen og din betjeningsevne.
Hvor mye kan jeg låne uten egenkapital?
Ordinære banker krever minimum 10 % egenkapital ved boligkjøp. For å komme rundt dette kan du benytte realkausjon (foreldre stiller sikkerhet i egen bolig) eller søke om lån fra Husbanken som tilbyr inntil 90 % finansiering under samme vilkår.
Hvor mye kan jeg låne i forhold til inntekt?
Som hovedregel kan du låne maksimalt 5 ganger brutto årsinntekt i samlet gjeld. For en person med 700 000 kroner i årsinntekt tilsvarer dette 3 500 000 kroner i total gjeld, før fratrekk for eksisterende lån.
Hva betyr ‘5 ganger inntekten’ i 2025?
5 ganger inntekten betyr at samlet gjeld ikke skal overstige fem ganger låntakers brutto årsinntekt, i tråd med Utlånsforskriften. Regelen gjelder for alle banker i Norge og inkluderer all gjeld – ikke bare boliglånet.
Hvordan tester jeg min låneevne hos DNB?
DNB tilbyr en låneevne-kalkulator på sine nettsider der du legger inn inntekt, gjeld og antall låntakere. Kalkulatoren gir et estimat på hvor mye du kan få i boliglån, men er ikke et bindende tilbud. Sluttresultatet fastsettes først ved en full søknadsbehandling.
Kilder
- DNB – Låneevnekalkulator
- SpareBank 1 – Boliglånskalkulator
- BN Bank – Hvor mye kan jeg låne?
- Husbanken – Lånekalkulator
- Sparebanken Sør – Hvor mye kan jeg låne?
- TFinans – Egenkapitalkalkulator
- KLP Banken – Boliglånskalkulator
- Dagenspenger – Lånekalkulator